Jetzt noch Steuern für 2015 sparen!

2.12.2015

Renovierungskosten beim einer Kapitalanlageimmobilie

 

Kaufpreis 109.000€ incl. 12.000 € Renovierungskosten / 77qm bezugsfertig / Miete ca. 550€ pro Monat

Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Vermieter müssen ihre Einkünfte zwar versteuern, haben aber im Gegenzug beim Werbungskostenabzug zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten.
Besondere Steuerregeln gelten bei der Vermietung an Familienmitglieder oder Unternehmer sowie bei Leerstand und Ferienwohnungen.

Wenn Sie Häuser oder Wohnungen vermieten, sind Sie mit einer wertbeständigen Kapitalanlage auf der sicheren Seite. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Sie in § 21 EStG nachlesen.

AKMn – TIPPS

Steuererklärung
Für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es die Anlage V. In den Vordrucken ist ziemlich detailliert aufgelistet, welche Einnahmen Sie angeben müssen und welche Kosten Sie steuermindernd abziehen können.

DIE WICHTIGSTEN WERBUNGSKOSTEN

Ihre Werbungskosten können Sie in dem Jahr von der Steuer absetzen, in dem Sie das Geld ausgegeben haben. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip. Umgekehrt müssen Sie Mieteinnahmen auch nur dann in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Ihr Mieter wirklich gezahlt hat. Mieten, die noch ausstehen, müssen Sie (erst mal) nicht versteuern.

Zu den wichtigsten Werbungskosten gehören

laufende Grundstückskosten,
Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,
Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und die Gebäudeabschreibung.
Herstellungskosten – Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Wohnstandard deutlich steigern, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder einen starken Anstieg der Miete erreichen. Sobald die Maßnahmen, die Sie durchführen lassen, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur bei der Abschreibung.

Achtung!

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie
innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
die Aufwendungen netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Beispiel:

Um zu prüfen, ob Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten, berücksichtigen Sie die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes.

Sie rechnen so: 250.000 Euro x 15 Prozent = 37.500 Euro.

Ihre Netto-Renovierungskosten betragen ohne Umsatzsteuer nur 33.613 Euro. Sie haben die 15-Prozent-Grenze nicht erreicht. Sie können Ihre gesamten Renovierungsausgaben (40.000 Euro brutto) sofort als Erhaltungsaufwand absetzen.

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